Documentação da obra: CNO, INSS e habite-se

É o Cadastro Nacional de Obras da Receita Federal. Toda obra de construção civil precisa ser inscrita nele, com poucas exceções (como a casa própria de até 70 m², de quem não tem outro imóvel, feita sem mão de obra remunerada). O número do CNO identifica a obra em tudo o que se refere ao INSS dela: a folha dos trabalhadores, as notas fiscais, o cálculo no fim da obra e a certidão para averbar a construção no cartório.

Em regra, é você, o dono da obra (pessoa física ou empresa). Quando você contrata uma empresa para executar só parte da obra, como a estrutura pré-moldada, a inscrição continua sendo sua. Ela só passa para a construtora quando ela assume a obra inteira por empreitada total. E a inscrição feita por quem não é o responsável é nula: por isso a Gemold não pode abrir o CNO da sua obra em nome dela.

Até 30 dias do início da obra. A inscrição é pela internet, no serviço "Minhas Obras de Construção Civil" do gov.br, e é gratuita. O sistema não pede documentos na hora, mas tenha à mão o alvará, o projeto aprovado e os dados da obra (área, destinação e tipo de construção), porque a Receita pode pedir depois. Se algo mudar durante a obra, a alteração também deve ser informada em até 30 dias.

Deixar de inscrever a obra no prazo sujeita o responsável a multa prevista em lei (art. 92 da Lei 8.212/1991), com valor reajustado todo ano. Além disso, a Receita pode inscrever a obra de ofício quando detecta um alvará sem CNO. E, sem CNO, não há como regularizar a obra no fim: sem regularização, não sai a certidão que o cartório exige para averbar a construção.

Sim. Todo mês, até o dia 10, a prefeitura envia à Receita a relação dos alvarás de construção e dos habite-se que concedeu. Ou seja, a Receita fica sabendo da obra quando o alvará é emitido e de novo quando sai o habite-se. Ela usa essas informações para acompanhar as obras e mandar um "Aviso para Regularização de Obra" a quem não regulariza. Se o aviso não for atendido, a obra pode ser fiscalizada e o INSS lançado pela Receita com multa de 75% a 225% do valor.

Não. Quem faz o cálculo é o próprio responsável pela obra, em geral com o contador, no sistema Sero da Receita. No fim, envia a declaração "DCTFWeb Aferição de Obras", que gera a guia de pagamento. O Sero só pode ser usado depois de a obra estar inscrita no CNO. O papel da Receita é conferir e cobrar de quem não regulariza.

Para obras de pessoa física, e de empresas que não fazem a apuração pela contabilidade, o cálculo é pela área construída (a chamada aferição indireta). A Receita estima o custo da obra: área × um percentual de equivalência × o VAU, um valor por m² que depende da destinação da obra. Sobre esse custo, considera que 20% é mão de obra (15% quando a estrutura ou as paredes externas são pré-moldadas, de madeira ou metal). Da mão de obra estimada, já com as reduções previstas, desconta-se a que foi declarada com o número do CNO, e o INSS incide sobre a diferença. Ou seja: o INSS é uma fração do custo estimado, não o custo inteiro.

Muda, porque é ela que escolhe o VAU. O de galpão industrial é bem menor que o de salas e lojas comerciais. No RS, o de galpão está na casa de R$ 1.400 por m², e o de salas e lojas passa do dobro disso. Mas a destinação não é uma escolha livre: ela tem de corresponder ao uso real do imóvel ou às características do projeto. Se a obra tem partes com usos diferentes, cada área entra na sua destinação. E a certidão sai com a destinação cadastrada.

Pode reduzir, e bastante, mas há condições. A regra da Receita prevê redução de 70% da mão de obra estimada quando as notas fiscais dos pré-moldados, de fornecimento e de montagem, são informadas no Sero e somam pelo menos 40% do custo estimado da obra. Há outro caminho: estrutura ou paredes externas pré-moldadas permitem calcular a mão de obra em 15% em vez de 20%. Os dois caminhos não se somam, e o tipo de construção cadastrado no CNO decide qual vale. Notas de laje, cobertura (telhado), fundação, piso e divisórias internas não entram na redução de 70%. Qual é o melhor caminho para a sua obra, o seu contador decide.

Não. O que desconta do valor calculado é a mão de obra declarada com o número do CNO: a dos seus empregados e a das empreiteiras, no eSocial. Além disso, as notas dos pré-moldados podem dar a redução de 70%, e as notas de concreto ou argamassa usinados dão um pequeno crédito. As notas de material comum (cimento, aço, tijolo) não reduzem o cálculo, mas continuam importantes: com o endereço da obra como local de entrega, servem de prova da data de início. Guarde todas enquanto a Receita ainda puder pedi-las, isto é, até terminar o prazo que ela tem para cobrar.

Porque o colocamos nas notas fiscais das peças da sua obra. É esse número que liga cada nota à sua obra. E são justamente as notas dos pré-moldados que você ou o seu contador informa no Sero para comprovar o uso de pré-moldados. Com o número em mãos antes do primeiro caminhão, ele já sai em todas as notas. Para as notas de serviço, a própria Receita exige que quem trabalha na obra informe o CNO e o endereço dela.

Pela lei federal, não: essa exigência caiu em 1997. O habite-se é dado pela prefeitura, que pode ter regras próprias no código de obras do município. Quem exige a certidão do INSS da obra (CND) é o Registro de Imóveis, na hora de averbar a construção na matrícula. Averbação feita sem ela é nula.

Depois de fazer o cálculo no Sero e enviar a DCTFWeb Aferição de Obras, com o valor pago ou parcelado. A guia vence no dia 20 do mês seguinte ao envio. O parcelamento só pode ser pedido depois do vencimento, com multa de mora de 20% e juros Selic. Com tudo regularizado, a certidão sai pela internet e vale 180 dias: é com ela que se averba a construção no cartório.

Tem duas que ajudam. A primeira é o "fator social", um redutor aplicado conforme a área: quanto menor a obra, maior o desconto; acima de 400 m², o desconto é de 10%. A segunda: em obra de pessoa física, se a mão de obra declarada com o número do CNO chegar a 50% da mão de obra estimada (obras de até 350 m²) ou a 70% (acima de 350 m²), e as declarações mensais (DCTFWeb) tiverem sido enviadas durante toda a obra, não há INSS a recolher. Por isso formalizar os trabalhadores com o CNO desde o começo faz tanta diferença.

Para averbar a construção, sim: mesmo a obra antiga passa pelo Sero para tirar a certidão. A Receita tem 5 anos para cobrar, contados a partir do 1º dia do ano seguinte àquele em que poderia cobrar, e a contagem é proporcional mês a mês: a parte da obra feita em período já vencido não paga. Quem precisa provar as datas de início e de fim é o responsável, com documentos como alvará, notas de compra com o endereço da obra, habite-se e IPTU.